A compra de um imóvel na planta costuma representar a realização de um sonho. Ao mesmo tempo, é uma das maiores decisões financeiras da vida de muitas famílias. Em cidades como Três Rios e toda a região Centro-Sul Fluminense, onde o mercado imobiliário vem apresentando crescimento e novos empreendimentos surgem com frequência, o consumidor precisa ir além da análise do preço e da localização.
O contrato de compra de um imóvel na planta é uma relação de consumo e, por isso, é regido por um conjunto de normas. As principais são o Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/1990), a Lei das Incorporações Imobiliárias (Lei nº 4.591/1964) e, para os contratos mais recentes, as alterações promovidas pela Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato. Essas normas estabelecem uma série de direitos e deveres tanto para quem compra quanto para quem vende.
O primeiro cuidado, e talvez o mais importante, é verificar se o empreendimento possui o Memorial de Incorporação devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis. A Lei de Incorporações é categórica em seu artigo 32 ao proibir a comercialização de unidades antes desse registro. Esse documento é a verdadeira certidão de nascimento do empreendimento, reunindo todas as informações técnicas e jurídicas, como o projeto aprovado, as especificações da construção, o prazo da obra, a discriminação das unidades e a documentação da incorporadora.
Atrelado a isso, é essencial conferir se as certidões que acompanham o Memorial de Incorporação estão negativas, especialmente as da incorporadora. A existência de ações judiciais, execuções fiscais ou outras restrições pode indicar riscos financeiros ao empreendimento, merecendo uma análise criteriosa antes da assinatura do contrato.
Também é importante verificar se foi constituída a Comissão de Representantes dos adquirentes. Prevista na Lei nº 4.591/1964, ela atua como um importante órgão de fiscalização, representando os interesses dos compradores perante a incorporadora, acompanhando a evolução da obra e fiscalizando o cumprimento das obrigações assumidas.
Outro aspecto que gera muitas dúvidas diz respeito às responsabilidades tributárias do empreendimento. Os tributos, contribuições e encargos relacionados à incorporação e à execução da obra são de responsabilidade da incorporadora, como o ISS incidente sobre a construção, as contribuições previdenciárias da obra (INSS), além de outras obrigações fiscais e trabalhistas decorrentes da execução do empreendimento. O comprador não pode ser responsabilizado por débitos da incorporadora que possam comprometer a regularização da obra, a averbação da construção no Cartório de Registro de Imóveis ou a obtenção do "Habite-se". Já o IPTU e as taxas condominiais, em regra, passam a ser de responsabilidade do adquirente somente após a efetiva entrega das chaves ou da imissão na posse, observadas as cláusulas contratuais e a legislação aplicável.
Antes da assinatura do contrato, também vale conferir se a incorporadora está em situação regular perante os órgãos fiscais e previdenciários. A existência de débitos pode atrasar a emissão do "Habite-se", a averbação da construção e, consequentemente, a entrega definitiva das unidades aos compradores.
O consumidor também deve analisar cuidadosamente o contrato, observando o prazo de entrega da obra, a existência de cláusula de tolerância, o índice de reajuste das parcelas, as condições para uma eventual rescisão e as penalidades previstas para o descumprimento contratual. A legislação e os tribunais admitem um prazo de tolerância de até 180 dias para a entrega do imóvel, desde que essa previsão esteja expressa e destacada no contrato. Ultrapassado esse período, o atraso poderá gerar o direito à indenização pelos prejuízos suportados pelo comprador, conforme as circunstâncias do caso concreto.
Outro cuidado importante é pesquisar o histórico da construtora e da incorporadora. Verificar empreendimentos já entregues, conversar com antigos compradores e pesquisar processos judiciais pode evitar transtornos futuros.
Essas cautelas não interessam apenas ao comprador. O próprio vendedor ou incorporador que atua de forma transparente, mantém sua documentação regular e fornece todas as informações necessárias transmite maior segurança ao mercado, valoriza seu empreendimento e reduz significativamente o risco de litígios.
Em um mercado imobiliário aquecido como o de Três Rios e municípios vizinhos, contar com a orientação de um advogado especializado pode representar uma economia significativa. Muitas vezes, uma análise preventiva da documentação e do contrato evita problemas que somente seriam descobertos anos depois, quando a solução já se tornou muito mais complexa e onerosa.
A compra de um imóvel deve ser motivo de tranquilidade, e não de preocupação. Antes de assinar qualquer contrato, informe-se, analise cuidadosamente toda a documentação do empreendimento e, sempre que necessário, conte com o auxílio de um profissional especializado. A prevenção continua sendo o melhor investimento.
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