A expansão urbana das cidades do interior tem trazido um fenômeno cada vez mais comum: a criação de condomínios residenciais. À primeira vista, trata-se de uma promessa de segurança, organização e valorização do imóvel. Mas, na prática, nem sempre o resultado é tão simples quanto parece.
De forma objetiva, a incorporação imobiliária é o procedimento pelo qual uma empresa ou empreendedor promove a construção e comercialização de unidades autônomas, como apartamentos ou casas, antes mesmo da obra estar concluída. Nessa modalidade existe um lucro real envolvido na comercialização das unidades, em favor do proprietário do imóvel e do incorporador, que podem ser figuras distintas.
Existe ainda, o condomínio fechado que possui natureza familiar ou de um grupo de amigos, é a construção que será de uso próprio ou venda após o habite-se, que é o documento emitido pela prefeitura que atesta que o imóvel foi construído conforme as exigências legais e está apto para ser habitado.
O problema começa quando essas duas figuras se misturam de forma desorganizada ou, pior, sem o devido cumprimento da legislação. Não é raro encontrar situações em que o empreendimento é vendido na obra, porém, o empresário para fugir da responsabilidade legal, formula uma falsa obra em condomínio fechado. Ou seja, não regulariza o empreendimento da forma correta, aprovando projeto e registrando no cartório de registro de imóveis, mas inicia a venda das frações alegando aos adquirentes que será mais fácil regularizar após a conclusão da obra, como se os compradores é que estivessem construindo o prédio por conta própria. Isso gera insegurança jurídica para quem compra.Como destaca a especialista em regularização imobiliária, Melise Ferreira:“o principal problema enfrentado pelos adquirentes é comprar um imóvel acreditando estar em um condomínio regular, quando, na verdade, trata-se de uma venda de unidade futura, sem respaldo jurídico adequado.”
Um exemplo comum ocorre quando um prédio é comercializado com contrato de promessa de compra e venda, mas sem registro no cartório do Memorial de Incorporação. Nesse caso, o morador pode ser surpreendido com a impossibilidade de registrar o imóvel no seu nome.
A venda de futuras unidades sem a devida legalização configura crime contra a economia popular e contravenção penal, punível com prisão e multas, conforme a Lei 4.591/1964.A própria Melise Ferreira alerta:“sempre é melhor pedir a certidão comprovando o registro da incorporação, e buscar orientação profissional com alguém de fora da comercialização, pois é comum a ausência de transparência sobre encargos futuros, o que gera prejuízos aos adquirentes logo após a entrega do empreendimento.”
Além disso, há conflitos frequentes relacionados à entrega das obras. Atrasos, mudanças no projeto original e ausência de infraestrutura prometida são situações recorrentes que acabam gerando judicialização.
Do ponto de vista prático, o morador pode enfrentar problemas como:
· falta de regularização do condomínio
· cobranças indevidas ou abusivas
· restrições de uso sem respaldo legal
· dificuldade de venda do imóvel no futuro
Por isso, antes de adquirir um imóvel oriundo de incorporação, é essencial verificar o registro do empreendimento, para compreensão da modalidade do empreendimento, do projeto e uma leitura da minuta da convenção de condomínio. Sempre que possível, procure um profissional especializado que possa analisar a documentação e orientar a negociação, evitando riscos futuros.
A ideia de morar em um espaço organizado e seguro é legítima. No entanto, sem a devida atenção jurídica, o sonho pode se transformar em dor de cabeça.No mercado imobiliário, informação ainda é a melhor forma de proteção.
Tiago Tavares – contato@tiagotavares.com.br
Jornalista e bacharel em Direito, faz parte do escritório Legalizzare. Escreve às sextas-feiras no Entre-Rios Jornal sobre temas que cruzam o direito, a comunicação e a vida cotidiana.
إرسال تعليق